Turto įkeitimas yra vienas dažniausių būdų gauti didesnę paskolą – tiek būstui, tiek verslo tikslams ar refinansavimui. Labai dažnai paskolos gavėjai nustemba, kad bankas ar kredito unija įkeičiamo turto vertę įvertina kitaip nei jie tikėjosi. Nuo šios vertės tiesiogiai priklauso, kokią maksimalią paskolos sumą galima gauti, kokios bus sąlygos ir net kokį pradinį įnašą reikės sukaupti.
Kas lemia turto vertę?
Turto vertę nustato nepriklausomas vertintojas, kurio išvada yra privaloma tiek bankui, tiek kredito unijai. Vertinant objektą atsižvelgiama į kelis esminius kriterijus. Tik juos atitikus užtikrinama, kad paskola su turto įkeitimu bus gauta.
- Vieta. Butas Vilniaus centre bus vertinamas gerokai aukščiau nei toks pats butas mažame miestelyje.
- Būklė. Renovuotas ar naujos statybos būstas visada turės didesnę vertę.
- Plotas ir išplanavimas. Erdvūs butai su patogiu išplanavimu vertinami brangiau.
- Rinka. Vertintojas analizuoja paskutinius sandorius aplinkoje ir nustato vidutinę rinkos kainą.
- Perspektyvos. Jei šalia planuojamos investicijos (mokyklos, keliai, prekybos centrai), tai gali didinti vertę.
Turto vertės ir paskolos santykis
Bankai ir kredito unijos dažniausiai finansuoja 70–85 % turto vertės. Tai reiškia, kad jei turto vertė yra 100 000 €, didžiausia paskolos suma gali būti 70 000–85 000 €. Likusi suma turi būti padengiama iš nuosavų lėšų arba papildomai įkeičiant kitą turtą.
Svarbu žinoti, kad jei perkamas būstas kainuoja brangiau, nei nustatė vertintojas, paskolos suma skaičiuojama ne pagal pirkimo kainą, o pagal vertintojo nustatytą rinkos vertę.
NT rinka Lietuvoje
Pagal Registrų centro duomenis, 2024 m. Lietuvoje buvo sudaryta apie 115 tūkst. nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorių, iš kurių daugiau nei trečdalis – gyvenamojo būsto įsigijimas. 2023 m., kai palūkanos buvo pasiekusios piką, sandorių skaičius buvo kritęs apie 20 %, tačiau 2024 m. pabaigoje rinka vėl atsigauna.
Vidutinė buto kaina Vilniuje šiuo metu siekia apie 2 600 €/m², Kaune – apie 2 000 €/m², Klaipėdoje – 1 800 €/m². Tai reiškia, kad imant paskolą su įkeitimu, vertintojai dažniausiai remiasi šiomis rinkos vidutinėmis kainomis, todėl kartais pirkėjai nustemba, kad jų sumokėta kaina ne visada sutampa su oficialia turto verte.
Įsivaizduokime, kad norite įkeisti butą Kaune, už kurį sumokėjote 100 000 €. Vertintojas, atsižvelgęs į rinkos duomenis, nustato 95 000 € vertę. Jei kredito unija finansuoja iki 80 %, paskolos suma bus ne 80 000 €, o 76 000 €. Skirtumą turėsite padengti patys.
Bankas ar kredito unija – kas lankstesnis?
Finansų konsultantė Eglė pastebi: „Jei būstas perkamas mažesniame miestelyje, kredito unijos dažnai gali pasiūlyti palankesnes sąlygas, nes jos geriau supranta vietos rinką. Bankai tokiu atveju yra linkę vertinti konservatyviau.“
- Bankai dažniausiai griežčiau vertina turto vertę, ypač regionuose, kur mažesnė paklausa.
- Kredito unijos gali būti lankstesnės ir atsižvelgti ne tik į rinkos duomenis, bet ir į realias bendruomenės sąlygas. Dėl to paskolos suma unijoje kartais gali būti didesnė nei banke, nors vertinimas tas pats.
Turto vertė imant paskolą su įkeitimu nėra vien matematinis skaičius. Tai sudėtingas procesas, kuris priklauso nuo vietos, būsto būklės ir bendrų rinkos tendencijų.
Lietuvoje, kur nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais sparčiai kito, ypač svarbu suprasti, kad įkeičiamo turto vertinimas dažnai skiriasi nuo sumokėtos kainos, todėl prieš imant paskolą verta pasidomėti, kaip kredito unija ar bankas vertina skirtingus regionus ir kokią maksimalią finansavimo dalį galima gauti.
Kredito unijos tampa patraukliu pasirinkimu, nes jos ne tik mažiau griežtos papildomiems reikalavimams, bet ir geriau supranta vietines rinkos realijas.
